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我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号|粉丝问答

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提问：房姐好，我们之前一直计划买房，因为各种原因，错过了很多房子。现在我们决定从3套里选择1套，希望房姐帮忙看看1远洋天地北向三居室，对小区花园和学校，135平，780W，好处是可以上幼儿园和小学，但是稍微超出了一点预算2通惠家园惠民园塔楼，105平三居室，560左右，但是我觉得小区环境不太好3城市广场160平西向三居室，600W，刚出的急售，这个小区还没看，不知道怎么样我sfsd，孩子刚半岁，孩子爸爸在永安里上班，希望上下班方便，想要三居室够住，最好有学校可以让孩子上幼儿园小学，接送方便。请房姐给个建议吧，感激

回答：你好，感谢付费！远洋天地三期价格不太一样，如果是市场价，入手的兴趣不大，因为四惠板块有一定交通硬伤，铁路四环京通快速加运河把这块位置切的比较逼仄，买入的策略更倾向于低价博暴击，具体的价格要看房子才能评估。城市广场是最早一批外销公寓接近2000美金一平，港式开发塔楼得房率低小区小，所以一直折价，加上朝阳路这片距离地铁两端都有距离，所有略微尴尬。通惠家园便宜有便宜道理，交通变态(坐地铁去上班其实方便)，腹地狭窄是主要因素。这几个盘可以优先远洋天地。

提问：房姐你好，我们在南邵青秀尚城看了个93平三居室，3\/11，报价375万，可以买吗？我们现在上班地点在10号线上

回答：南邵现在4W的价格是偏高的，次新溢价，回龙观也差不多均价4W+，所以未来涨幅会跟不上大盘。可以在回龙观也淘一下，例如慧华苑、北京人家

提问：房姐好！新人首问，期待翻牌。单身刚需上车，无学区要求。目前首付款310万，考虑总价580万左右。目前在知春里上班，无车需要近地铁。目前备选1.西南三环丰台站三环新城2.惠新板块惠新西街南口小关北里老公房3.望京板块4.石景山长安九里。希望您从自住加投资的角度给出建议，非常感谢。

回答：你好，感谢付费！自住角度优先惠新，通勤更近一点投资角度优先望京板块的上车盘丰台和石景山都属于升值潜力相对弱一点的板块。惠新和望京具体选择哪个，就看你更在意通勤距离还是升值潜力。

提问：房姐您好，我想买入望京学区房一套，目前有万象新天一区97平南北双通透无电梯两居，户型好居住舒适，市值580万左右，但此房有200万贷款利率4.35，且去年因为地砖爆掉几十块装修花了近40万，目前手头资金500左右，我想问的是：1、不卖万象等明年资金到800左右再入一套望京2居；2、卖掉万象凑900万+买望京三居，3、不卖万象今年年底入望京一居。目前看了利泽西里和澳洲康都和大西洋新城，比较喜欢澳洲的环境但一居户型不方正，看中宝星国际的一居户型好，大西洋新城G区的一居不错但价格高，目前区域锁定但方案摇摆不定，有时候想买个一居或小两居孩子上学用，有时候又想一步到位换三居改善居住，家有夫妻两人加三年级小孩，还有一个老人同住，老公互联网从业人员工作在望京，目前年入一百万➕，明年还有一批股票到手资金可能会到800-900，因为目前收入已是职业巅峰所以老公不想增加贷款压力，预期未来会有经济萧条期担心贷款压力大影响生活，所以再买一套无论哪个方案都只想全款，不知道该买个小的孩子上学，还是卖了买一个三居改善到位，望房姐指点迷津，谢谢！

回答：从自住和资产增值角度，一步到位更合适，望京是一个天花板比较高的板块，买入一个三居远比万象+一居的房产配置更优。我建议可以少量贷款，即使未来收入减少月供也不会压力很大。但900总价的3居和1200的三居是有质的区别，你们可以考虑下

提问：您好，看您推荐朝阳公园附近的房子很少提泛海的房子，想请教一下，能详细介绍下泛海这几个园怎么样，和周边的盘比哪个好一点，有投资价值吗？泛海和星河湾的优点和缺点投资价值和自住性价比哪个高，感谢。

回答：你好，感谢付费！朝阳公园因公园地产的概念兴起，一直是公认的城市核心区的富人区。经过了十多年的沉淀，朝阳公园板块仍然受到高端改善者的认同与热捧，区域价值首先体现在抗跌属性上。这是因为朝阳公园区域是对外开放较早的区域，投资居住两相宜。2001年入市的棕榈泉国际公寓吸引了众多演艺圈明星和互联网大佬，开启了区域豪宅化时代。朝阳公园位处核心地段，有高端国际氛围也有浓厚的人文气息。这种文化底蕴并不是每个板块都能具备的。区域代表楼盘有：棕榈泉国际公寓公园大道泛海国际观湖国际明星大腕多偏爱棕榈泉国际公寓，而且棕榈泉国际的物业也确实是最好的，尤其小区内两栋VIP楼。加上紧邻朝阳公园，地理优势明显。但是小区外的环境还是有点差强人意，没有拆迁的老破建筑仍然不少。而且小区南侧和东侧外围道路被车辆占道停车，影响了业主出行的心情与品质。公园大道，这个社区在设计上属于美式高层公寓，楼间距80米，社区整体设计给人很舒服的感受。小区配有健身会所和游泳池，另外还有4000平米的儿童游乐设施，每一户都带有阳台。社区外籍租户较多，这一点对于很多人也是意见不同。相比之下，位处四环外的泛海国际社区，周边的环境更好。泛海国际当初在新盘上市的时候就频登销售榜首，如今仍然是二手房销量最高的。一方面是因为体量大，另一方面就是源于综合品质较高。最后，观湖国际相比其他几个项目来说户型偏小一点。综合分析，朝阳公园板块几个项目略有差异，可以根据个人的需求选择。朝青是十年前发展起来的区域，生活配套齐全、繁华，朝阳大悦城带了不少人气，以星河湾为代表的豪宅也聚集了不少明星大腕。第一梯队豪宅：星河湾高端住宅星河湾，众多名星、大腕、知名企业家、艺术家等高端圈层人士都住在这里。这种小区都是先建园林后盖房子，所以居住体验非常好。小区内绿化率达到了50%，东边有上千亩的园林，周边不仅环境好，而且很安静，没有太多的嘈杂人群。2007-2008年入市的时候，这个楼盘的装修标准就达到了1.5w\/㎡，小区内配备泳池、蝴蝶泉、高端会所，地下车库尽是豪车，物业服务也是一级棒。总之泛海和星河湾都是终极置业的板块标杆盘首选，至于买哪里，就看你个人喜好，喜欢公园买泛海，喜欢商业买星河湾。至于性价比，还是要看每套房的价格。我个人更倾向入手泛海系列。

提问：房姐您好。目前手里的房子基本处理完了，无学区需求，夫妻及老人都有首套资质。总价1000W左右的预算准备买两套投资房，其中有一套希望放在东西城落户。目前倾向东城东直门、东后河沿、海运仓、东花市，西城展览路、宣武门，朝阳双井及团结湖。希望高贷款。请问区域判断有无建议，另外有什么上述区域的小区推荐，谢谢！

回答：看的板块没有问题落户的话东西城总价最小原则然后出租，看下东直门的万国城、海运仓和民安小区朝阳双井看下首城国际、苹果社区南区、风度柏林

提问：房姐，您好，首次提问。工作在朝阳门附近，首付200—230万，月供压力不大。看中了晨光家园，雅成一里，甘露晴苑和新盘明月听蘭，您看您能帮忙再这几个小区里拍一下序吗？

回答：你好，晨光家园是一个大盘，一二三期时间跨度较大，造成了一个楼盘有两个世代的产品，同时位置的区别也有一定优劣。雅成一里目前看生活更便利一点（大悦城+地铁近），小区大，不过这小区好像基本是经适房（买成本高），楼道脏乱差，板楼无电梯，最重要已经没啥利好了。甘露晴苑属于甘露园一带，而且是2000年左右略老的小区。明月听蘭这片是喷泉上的水面，美好的同时带着溢价。几乎是从0开始建设，从开局就可以卖一手高价，如果从投资回报来讲不是很好的选择。这几个楼盘优先晨光家园，在选筹时，要细化到具体的栋楼，楼道，进屋查看格局，采光，视野情况，再一一计算价格。

提问：您好，房姐，我在左家庄南里有一套63平南北通透小两居，是96年建的，现在在出租，每月7500租金，购买已满五年是名下唯一住房，现在我住在东四胡同公租房，所以联网的只有这一个，想咨询一下您，要不要把左家庄这个卖了，在其他地方再买一个楼龄新一些的，主要是为了投资保值，不知道现在是不是好的时间点，我的情况适不适合换，如果换在什么地段那些小区合适，总价控制在470以内的，谢谢您

回答：这样置换价值不打，建议资金可以向上提一下到500+再置换，可以看看青年汇佳园的小两居，大望路CBD传奇一居室或者双井首城国际，国美第一城.望京可以看看澳洲康都、季景沁园

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