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提到开发楼盘的品质，很多人首提绿城。其实，这只是因为绿城开发的楼盘比较多而已。

要说高端楼盘、豪宅，在全国首推星河湾。几乎是在每个城市，星河湾的楼盘都是顶级的所在，价格自然也高高在上。

可是，星河湾在青岛开发的楼盘，却“走眼”了。

01曾经高耸入云！

青岛星河湾位于白沙河入海口南侧，青兰高速、环湾路与胶州湾夹合的地方：

这个地方有点类似于市北区的欢乐滨海城，环湾路的右侧是小厂房、城中村，环境很是嘈杂。

我在以前的文章中曾经说过，这种地方在地理上属于“孤城”，配套上很难凑齐。君不见欢乐滨海城离市区那么近，一样发展不起来。

就是在这个地方，高端楼盘星河城诞生了：

2015年时，李沧区核心区的保利茉莉公馆开盘，起价7×××元/平、均价8000多元，就是7000多的房价一样挂满了公交车车面打广告，可见那时的楼市多么惨淡。

可那年首开的星河湾一期均价1.5-1.7万，愣是吸引了一批有钱人。这就是品牌效应，品牌溢价，不服不行。

2017年时，同样是一期，单价已经到了2.5-2.8万元。

2018年，二期开盘，均价2.6-2.7万元；2020年，二期尾盘涨到2.7-3.5万元。

2020年三期开盘，均价2.3-2.5万元。

这么高的价格，这么偏的位置，是别墅还是多层洋房？都不是，而是高层：

这就是大平层，或者叫平墅，面积动即三四百平，最大的700多平。

我以前写过，现在面积越大，单价越贵，因为楼市已经整体进入了改善阶段。但星河湾不属于改善选择地，而是一开始就瞄上了有钱人、富豪。

我们可以算一算星河湾400多平的总价，已经超过了1000万；700多平的，总价已经要到2000万。

02如今神仙落地！

2015年到现在，青岛房价已经涨过了好几波，整体翻了两倍应该是有了。

我们看看2015年同时期的保利茉莉公馆，现在二手房单价2.5万元，基本翻了3倍。

那么，作为豪宅，星河湾涨了多少呢？我们来看看贝壳网上真实的二手房成交情况：

在星河湾成交的所有18套房源中，只有两套单价超过了2万，均是2.1万。其余16套房源，成交单价多是1.5-1.6万，最低的是1.48万。

一万五六的成交单价，已经基本到了2015年一期开盘时的单价。

当然，这存在一期开盘时面积较小，单价较低；后面开盘面积较大，单价较高的原因，因为这些成交的房源大都是200平以下的。

但即使以2015年小面积的1.5-1.7万单价来说，这些售出的房源全都是赔钱的。

更为关键的是，目前仅贝壳一家平台，星河湾就有237套房源在售：

更为严重的是，星河湾在售的大户型很多，却鲜少有超过200平的二手房成交记录。

像上面这套在售的703平的平墅，面积在青岛在售二手房中排名第9；总价近2000万；是总高26楼的高楼层。

我们可以假想一下，真正的有钱人会在这个地方花2000万买一个高层大平层吗？

所以，难出手是星河湾小区的一大问题。

03问题出在哪？

说到这，我们就得好好分析星河湾的问题出在哪。

青岛不乏高层大平层。位于麦岛的海信天玺，层高43层，面积100-400平，2017年清盘时单价为5万元/平。

现在海信天玺二手房均价近7万，升值不少。

对比星河湾和海信天玺，我们会发现几个不同：

在开发商上，其实星河湾的贵族底色要比海信强。

但崂山区在青岛历来就有贵族底蕴，青岛的高端楼盘基本都在崂山区，即使和市北、李沧隔一条马路，崂山区的房子也要贵上几千。所以，在区域上海信天玺更受一筹。

我们可以想一想，在海信天玺买豪宅，周边邻居都是有钱人；在星河湾买豪宅，周边小区住的都是刚需。有钱人用脚选择都知道会去哪。

在位置、环境、配套上，海信天玺更是比星河湾胜上好几个段位。

就是因为这几个原因，星河湾和海信天玺的命运才会：同样始于豪宅，结果却分道扬镳。

这就告诉我们一个道理，刚需集中的郊区，不要买豪宅。因为有钱人看不上，刚需、刚改接不住，没有接盘的。

本文来自微信公众号：青岛田小楼说房，专写青岛楼市分析

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